2주택 월세 3주택 전세금 종합소득세 신고 대상: 2026 간주임대료 팩트체크

작성자: 코브라보 편집팀 최초 발행: 2026년 4월 16일 · 최종 업데이트: 2026년 7월 8일

세무 정보 안내 이 글은 소득세법 및 관련 시행령을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개인의 정확한 납세 의무를 판정하지 않습니다. 주택 수, 기준시가, 보증금 구성, 세대 분리 여부 등에 따라 실제 과세 여부와 세액이 달라질 수 있으므로, 신고 전 반드시 국세청 홈택스 또는 세무사와 개별 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 세법은 매년 개정되므로 이 글의 내용은 작성 시점 기준이며, 최신 개정 여부는 국세청 공지사항에서 재확인하시기 바랍니다.

“월세는 세금을 내지만, 전세는 돌려줄 보증금이니 세금이 없다”라고 생각하기 쉽지만, 현행 소득세법(제25조 제1항, 시행령 제53조)에 따르면 부부 합산 3주택 이상 다주택자의 전세 보증금에는 ‘간주임대료’가 과세됩니다. 그리고 2026년 귀속분(2027년 5월 신고)부터는 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택 2주택자의 전세 보증금에 대해서도 과세가 확대 적용됩니다.

안정적인 노후를 위해 거주하는 집 외에 오피스텔이나 아파트를 매수해 전월세를 주고 계신 4050 임대인분들이 많습니다. 직장 연말정산이 끝났더라도, 주택임대소득이 있다면 5월에 별도로 종합소득세를 신고해야 합니다. 아래에서 주택 수별 과세 기준과 소형주택 특례의 예외 조항을 정리해 드립니다.

👉 [2026년 5월 종합소득세 환급 가이드: 대행 수수료 0원! 홈택스 셀프 신고법]

1. 주택 수에 따른 과세 기준 (2025년 vs 2026년 귀속분 비교)

주택임대소득 과세 여부를 결정하는 첫 번째 기준은 부부 합산 보유 주택 수입니다. (자녀 명의 주택은 합산하지 않습니다.)

구분	월세	전세보증금 (간주임대료)
1주택	원칙적으로 비과세 (단, 기준시가 12억 원 초과 고가주택은 과세)	비과세
2주택	전액 과세 대상	2025년 귀속(올해 5월 신고): 비과세 2026년 귀속(2027년 5월 신고)부터: 기준시가 12억 초과 주택 2채 + 보증금 합계 12억 초과 시 과세
3주택 이상	전액 과세 대상	보증금 합계 3억 초과 시 간주임대료 과세

(※ 위 표는 일반적인 기준을 요약한 것으로, 실제 적용은 세대 구성, 주택별 기준시가, 소형주택 해당 여부에 따라 달라질 수 있습니다.)

2주택 이상을 보유하고 계신다면, 올해 신고분 기준과 내년부터 바뀌는 개정 요건을 함께 확인해두시는 것이 안전합니다.

👉 [상생임대인 제도 혜택: 양도세 2년 거주 요건 합법적 인정 방법]

2. 3주택 이상 다주택자 ‘간주임대료’의 원리

국세청은 부부 합산 3주택 이상을 보유한 사람이 받은 전세 보증금에 대해 “은행에 예치했다면 발생했을 이자 수익”을 임대소득으로 간주해 과세합니다.

간주임대료 과세 요건 (3주택 이상)

부부 합산 3주택 이상 보유
전세(임대) 보증금의 합계액이 3억 원 초과

두 조건을 모두 충족하면, 보증금 합계에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 정기예금이자율을 곱한 금액을 임대 수익(간주임대료)으로 계산합니다. 정기예금이자율은 매년 고시되며 변동될 수 있습니다(2025년 귀속 기준 3.1%). 3주택 이상 다주택자는 월세를 한 푼도 받지 않고 전세만 주었더라도 매년 5월 종합소득세 신고 의무가 발생할 수 있습니다.

3. 소형주택 특례와 주의사항

“원룸 3채를 전세 주면 무조건 세금 폭탄인가요?” 영세 임대사업자를 보호하기 위한 ‘소형주택 특례’가 있습니다.

소형주택 제외 요건: 주거 전용면적 40㎡ 이하이면서, 동시에 기준시가(공시가격)가 2억 원 이하인 주택 (소득세법 제25조 제1항 단서에 따라 2026년 12월 31일까지 한시 적용)

3주택자라도 그중 한 채가 이 요건을 충족하는 소형주택이라면, 간주임대료(전세 보증금) 계산 시에 한해 해당 주택은 주택 수 및 보증금 합산에서 제외됩니다.

주의사항

이 특례는 2026년 12월 31일 일몰로 예정되어 있으며, 이 글 작성 시점 기준 연장 여부는 확정되지 않았습니다. 2027년 귀속분부터 적용될 수도 있는 변경 사항이니, 신고 시점에 국세청 공지사항을 통해 특례 연장 여부를 다시 확인하시기 바랍니다.

이 특례는 전세 보증금 계산 시에만 적용됩니다. 소형주택에서 월세를 받고 있다면 특례와 무관하게 2주택 이상 월세 과세 원칙에 따라 종소세 신고 대상에 포함됩니다.

👉 [6월 1일 보유세 매매 잔금일 팩트체크: 재산세 폭탄 피하는 기준]

4. 예시로 보는 간주임대료 계산

아래는 이해를 돕기 위한 가상의 계산 예시이며, 실제 세액은 개인 상황과 해당 연도 정기예금이자율에 따라 달라집니다.

예시: 부부 합산 3주택(모두 비소형주택)을 보유하고, 전세 보증금 합계가 5억 원인 경우

보증금 합계 5억 원 − 3억 원(차감액) = 2억 원

2억 원 × 60% = 1억 2,000만 원

1억 2,000만 원 × 정기예금이자율(예: 3.1%) ≈ 약 372만 원이 간주임대료로 총수입금액에 산입

여기에 실제 받은 월세 수입이 있다면 합산되며, 최종 세액은 다른 소득 및 각종 공제 항목에 따라 달라집니다.

5. 신고 전 확인할 것 — 홈택스 모의계산

부동산 세법은 보유 주택 수, 고가주택 여부, 월세·전세 혼합 여부에 따라 계산이 복잡하게 얽혀 있습니다. “옆집은 전세라 세금 안 낸다더라” 같은 이야기만 믿고 신고를 누락하면, 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 함께 부과될 수 있습니다.

국세청 홈택스에서는 주택임대소득 관련 모의계산 서비스를 제공합니다. 홈택스 접속 후 모의계산 → 주택임대소득 종합·분리과세 세액비교 메뉴에서 임대주택 정보를 입력하면 예상 세액을 미리 확인할 수 있습니다. (모의계산 결과는 참고용이며 실제 신고·불복 자료로는 사용할 수 없습니다.)

국세청 홈택스
주택임대소득 종합소득세 모의계산

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 2주택인데 그중 한 채가 소형주택이면 몇 주택으로 계산하나요? 간주임대료(전세 보증금) 계산 시에는 소형주택 특례 요건을 충족하는 주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 다만 이는 전세 보증금 계산에 한정되며, 월세 과세 여부 판단에는 해당 주택도 주택 수에 포함됩니다.

Q2. 월세와 전세를 함께 받고 있다면 어떻게 계산하나요? 월세 수입과 간주임대료(전세보증금 환산액)를 합산해 총수입금액을 계산합니다. 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세(14%) 중 유리한 방식을 선택할 수 있습니다.

Q3. 배우자 명의로 주택을 나눠 가지면 세금을 줄일 수 있나요? 주택임대소득 과세 대상 판정 시 주택 수는 부부 합산으로 계산되므로, 단순히 명의를 분산한다고 해서 과세 대상에서 제외되지는 않습니다. 명의 분산이 절세에 실제로 도움이 되는지는 전체 세대의 소득 구조에 따라 다르므로 세무사와 상담하시기 바랍니다.

Q4. 신고를 누락하면 어떻게 되나요? 법정 신고기한 내 신고하지 않으면 무신고 가산세가 부과되며, 세액을 늦게 납부한 기간에 대해 납부지연 가산세가 추가로 발생할 수 있습니다.

마무리하며

2주택 월세·3주택 전세금의 종합소득세 신고 대상과 간주임대료의 원리를 살펴봤습니다. 올해 5월 신고분은 3주택 이상 전월세 과세, 2027년 5월 신고(2026년 귀속)부터는 고가 2주택 전세도 과세 확대라는 시점별 차이, 그리고 소형주택 특례는 간주임대료 계산에서만 적용된다는 점이 핵심입니다.

다만 이 글은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료이며, 개인별 정확한 신고 의무와 세액은 보유 주택의 세부 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 아리송한 부분이 있다면 신고 기한 내에 세무서 민원실이나 세무사의 개별 상담을 받아보시길 권합니다.

2주택 월세·3주택 전세금 종합소득세 신고 대상: 2026년 귀속 개정안 팩트체크

목차